Минувшее лето, а также начало осени оказалось необычайно богатым на события, заявления и нормотворческие инициативы, напрямую связанные с реформой жилищно-коммунального хозяйства. В июне «Новая Охта» освещала зигзаги и тупики реформы вполне оперативно и ёмко, но июль и особенно август (за исключением материалов о квартплате) до сих пор оставались непознанными. Прервём ненадолго цикл индивидуальных и групповых бесед с руководителями объединений собственников и устремим взоры в недалёкое прошлое…

Беглый анализ жилищно-коммунальных новостей конца июля — начала сентября позволяет выделить пять наиболее интересных тем.

Первого сентября вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Среди прочего новый закон отменяет действие статьи 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Статья 14 требовала от всех жилищных и жилищно-строительных кооперативов в срок до 1 января 2007 года реорганизоваться в ТСЖ или самораспуститься. В противном случае ЖК и ЖСК подлежали ликвидации в судебном порядке.

Председатели кооперативов вздохнули с облегчением — теперь им не придётся проходить муторную процедуру перерегистрации, а также сталкиваться с неизбежными слияниями и поглощениями. Как известно, во многих петербургских домах существует по два-три ЖСК, каждый из которых объединяет жильцов нескольких соседних парадных, меж тем как ТСЖ в многоквартирном доме может быть только одно.

Сторонники отменённой статьи приводят следующие аргументы в пользу её целесообразности. Члены ЖСК де-юре являются не собственниками, а пайщиками, хотя де-факто они давно владеют полностью выкупленными квартирами и, соответственно, долей в ОИМД. А долевое участие в общей собственности подразумевает другую организационно-правовую форму — товарищество собственников жилья. Поэтому статья 14, по мнению её сторонников, лишь подталкивала к юридическому закреплению объективной реальности.

Тринадцатого августа Правительство России приняло Постановление № 491 (опубликовано в «Российской газете» за 22 августа), утверждающее, в частности, Правила содержания ОИМД. Данные Правила не только устанавливают требования к содержанию ОИМД и регулируют формирование соответствующих тарифов, но и определяют состав общего имущества многоквартирного дома.

В начале июня председатели КУГИ и Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Игорь Метельский и Юнис Лукманов сетовали на отсутствие чётких критериев отнесения нежилых помещений многоквартирного дома к ОИМД. Новые Правила содержания ОИМД, к сожалению, не содержат исчерпывающее количество таких критериев, зато чётко разграничивают частную и общедолевую собственность на системы отопления, водо-, газо- и электроснабжения, а также устанавливают границы эксплуатационной ответственности между обслуживающей дом организацией и поставщиками перечисленных коммунальных услуг.

Текст этого постановления просто необходимо иметь каждому собственнику жилья. Ведь оно является не только источником полезной, сугубо прикладной информации, но и средством для разрешения многих коммунальных конфликтов. Допустим, у вас прорвало трубу, и вы затопили соседей снизу. Кто должен компенсировать ущерб и оплачивать ремонт? Если рванул стояк или его отвод до первого запорного крана — виновата обслуживающая организация, если внутриквартирные трубы на участке от запорного крана до смесителей — доставайте кошелёк.

Как уже сообщала «Новая Охта», в течение осени в Петербурге должны пройти конкурсы по определению управляющих компаний в домах, жители которых не определились со способом управления. Проводить эти конкурсы будет не Жилищный комитет, а районные администрации — разыграть 60 миллионов квадратных метров жилья в одиночку Комитет не в состоянии. На аналогичных конкурсах в прошлом году, в ходе которых разыгрывалось лишь 18 миллионов квадратных метров, в подавляющем большинстве случаев победили Жилкомсервисы (78 лотов против 20, доставшихся частным компаниям).

Неудивительно, что представители частных управляющих компаний высказывают сомнения в том, что результаты данных конкурсов поспособствуют росту честной конкуренции и развитию жилищно-коммунальной сферы как сегмента свободного рынка. Зачем же тогда проводить конкурсы, если их результаты в той или иной степени предсказуемы?

Так мы подошли к главной логической ловушке всей реформы ЖКХ в Петербурге: «Реформа нужна и не нужна одновременно». Конкурсы нужны — их проведение предписано буквой Жилищного кодекса и духом рынка. Но в то же время они бессмысленны, поскольку главная идея — полная ликвидация монополии советских ЖЭКов — оказывается невыполнимой.

В какой из разделов реформы ни ткнёшь, всюду встретишь эту ловушку. Свободный выбор способа управления домом, возможность самоорганизации собственников, которым есть что терять, необходимы как воздух. При этом вопиющий правовой нигилизм большинства «простых людей» и ампутированная в советский период инициативность заставляют, как чёрт от ладана, бежать от любой персональной ответственности. Свежий пример из нашего района приводит газета «Горожанин»: собственники квартир в доме 159 по Пискарёвскому проспекту собрались на общее собрание, где… наотрез отказались выбирать какой бы то ни было способ управления домом!

Вот почему ТСЖ и ЖСК (по данным Жилищного комитета) до сих пор охвачено лишь 25 % жилищного фонда Санкт-Петербурга. Собственники и наниматели остальных 75 % пока предпочитают решать коммунальные проблемы следующим образом. Звонок в «Новую Охту»: «Здравствуйте, у нас уже неделю нет горячей воды! Жилконтора не реагирует, ничего не делается, не знаем, кому жаловаться!» Спрашиваем звонящего: «В вашем доме создано ТСЖ?» Слышим в ответ: «Да Вы что, там же одни жулики! Нас обманут и сбегут с деньгами!» Возражаем: «Но если жилконтора ничего не делает, может, лучше не страдать, а самим нанимать водопроводчиков?» Читатель, абсолютно уверенный в том, что с логикой у него всё в порядке, произносит коронную фразу: «Ни в коем случае! Жилконтора привычней! Только подскажите, куда можно на неё пожаловаться?!»

Над робкими и нерешительными гражданами, предпочитающими жить по-старинке, можно измываться на всю катушку. Примером изощрённого измывательства готовится стать третья за последнее десятилетие волна кампании по борьбе с неплатежами квартплаты. Немногим более года тому назад — во время второй волны — «Новая Охта» подробно останавливалась на проблеме задолженности (см. «Выселение за неуплату: петербургский опыт», НО № 26 (289), август 2005 г.).

С одной стороны, воз и ныне там. Если в июне 2005 года сумма задолженности всех петербуржцев составляла 3,5 миллиарда рублей, то летом нынешнего года — по разным источникам — от 3,45 до 3,7 миллиардов. С другой стороны, самая эффективная и болезненная санкция за хроническую неуплату, предусмотренная Жилищным кодексом, — выселение — за год применялась в Санкт-Петербурге всего три раза. А в рядах неплательщиков — около 400 тысяч семей!

Не рискуя повторять инициативу Германа Грефа образца 1998 года по массовой рассылке уведомлений о возможном выселении, председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов решил взять на вооружение меры, воспетые в бессмертном фильме «Бриллиантовая рука».

С крупнейшей в городе компанией, предоставляющей услуги кабельного телевещания, имеется договорённость об отключении должников. Аналогичная договоренность есть и с ГУП «Водоканал». Предприятия будут уменьшать напор воды в трубах неплательщиков. Правда, от этого будут страдать их соседи, пользующиеся теми же трубами, так как невозможно ограничить напор воды в одной квартире, не «захватив» при этом другие. Помимо этого, рассматривается возможность установки на газовых трубах у входа в каждую квартиру специальных автоматов, которые будут перекрывать подачу газа жильцам, не оплатившим коммунальные услуги.

Подготовка жилищного фонда к зиме, которой в настоящее время заняты Жилкомсервисы, частные управляющие компании, ТСЖ и ЖСК, заметно усложнилась с началом ещё одной административной кампании. Венчать готовность дома к зиме должен так называемый «Паспорт готовности жилых и общественных зданий к эксплуатации в отопительном сезоне». Эти паспорта руководителям частных, государственных и общественных жилищных организаций до 15 сентября требовалось представить в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга, иначе — штраф, достигающий нескольких десятков тысяч рублей.

Контактирующие с редакцией «Новой Охты» председатели ЖСК и ТСЖ в один голос называют как сам Паспорт, так и его «раскрутку» совершенно бессмысленными. Ответственные и компетентные управленцы каждый год добротно готовятся к зиме без всяких паспортов, а нерадивого жилищника не вразумит никакой штраф.

Правда, извлечь пользу из данного нововведения могут простые граждане, то есть мы с вами. После 15 сентября мы можем позвонить в Жилищное агентство своего района и поинтересоваться, подписан ли Паспорт на любой интересующий жилой дом. Обоснованные сомнения в качестве подготовки дома к зиме можно высказать по телефону Отдела контроля Калининского, Невского и Красногвардейского районов Госжилинспекции (710-49-67).